Upravljanje stambenim jedinicama, odnosno zgradama je po zakonu obvezno.
Prema članku 375 "Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima" suvlasnici zgrade sklapaju
Međuvlasnički ugovor koji definira sljedeće funkcije u zgradi:
- Suvlasnici upravljaju sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade;
- Odlukom većine suvlasnika bira se Predstavnik suvlasnika;
- Suvlasnici zgrade biraju Upravitelja - preko pismenih ili usmenih ponuda (a u novije vrijeme i putem Interneta);
To znači da suvlasnici biraju predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade što donosi i obveze koje su definirane međuvlasničkim ugovorom.
PREDSTAVNIK SUVLASNIKA po gore navedenom ugovoru ovlašten je:
- sklopiti ugovor s upraviteljem o upravljanju zgradom;
- sklopiti ugovor o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja koji suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima zgrade;
- sklopiti ugovor s nadstojnikom;
- zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju;
- voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi;
- organizirati naplatu zajedničkih troškova.
Nakon što suvlasnici većinom izaberu upravitelja zgrade, predstavnik suvlasnika potpisuje
Ugovor o upravljanju s izabranim upraviteljem, kojim će se regulirati:
- sadržaj i opseg poslova redovnog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem programu održavanja zgrade;
- poduzimanje hitnih popravaka;
- sklapanje ugovora o osiguranju;
- pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava vrijednost zgrade;
- način osiguranja sredstava za pokriće troškova upravljanja i održavanja;
- zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja;
- odgovornost za slučaj neizvršenja ugovornih obveza.
Slijedeća bitna stvar je utvrđivanje sredstava za uplaćivanje zajedničke pričuve na zajednički račun zgrade (ili ulaza), koja po zakonu glasi:
"Godišnjim i višegodišnjim programom održavanja utvrđuju se sredstva potrebna za pokriće troškova upravljanja i održavanja (sredstva zajedničke pričuve), a najmanja sredstva koja je dužan uplaćivati svaki suvlasnik iznose 0,54% od vrijednosti njegova posebnog dijela godišnje.
Sredstvima zajedničke pričuve raspolaže upravitelj na osnovi ugovora o upravljanju i u skladu s odobrenim programom održavanja."
Ako se gornje radnje ne organiziraju u zgradi, lokalna samouprava donosi odluku o prinudnom upravitelju, jer, kao što je već rečeno, svaka zgrada mora imati upravitelja.
Bitne razlike izmeðu ugovornog i prinudnog upravitelja su:
- kod ugovornog upravitelja sredstva za pričuvu se dogovaraju i upravitelj polaže račune;
- kod prinudnog upravitelja se dogaða da on sam donosi odluku s lokalnom samoupravom koliko će iznositi pričuva i ne polaže račune za utrošeni novac.
NAŠ SAVJET: ODABERITE UGOVORNOG UPRAVITELJA Slijedeći tekst: Održavanje zgrada
